LA PÁGINA DEL DR. JUAN CARLOS DE PABLO

¿Por qué hay casas deshabitadas y terrenos baldíos?

Juan Carlos de Pablo


Tanto una casa deshabitada como un terreno baldío son una señal de desperdicio; como también lo es un taxista que circula en busca de pasajeros. Antes de intentar resolver estos problemas aumentando los impuestos, y amenazando con expropiar –pagando en muchas cuotas, sin interés ni reajuste–, los funcionarios deberían preguntarse por qué ocurre esto. Lo cual los llevaría a intervenir, pero de manera muy diferente a cómo lo están haciendo actualmente.

Al respecto consulté al norteamericano Harold Demsetz (1930 - 2019), quien enseñó en las universidades de Michigan, California y Chicago. Lo que le atrajo de la cátedra fue que había tres meses de vacaciones; pero la economía le resultó un campo de estudio tan interesante, que nunca pasó más de un mes sin estar vinculado a ella.

 Fue uno de los fundadores de la Sociedad de economía y ley. Algunos sostienen que Producción, costos de información y organización económica, una monografía escrita con Armen Albert Alchian, elegida como una de las 20 más importantes publicadas en los primeros 100 años de la American economic review, merecía que ambos autores recibieran el premio Nobel en economía.

–En 1967 usted planteó sus ideas básicas referidas al enfoque económico de los derechos de propiedad. ¿Qué dijo entonces?

–Que en los mercados los seres humanos no intercambian bienes, sino manojos de derechos de propiedad. Los derechos de propiedad permiten beneficiar o complicarle la vida a los demás. Se permite que un competidor le complique la vida al resto de los oferentes, fabricando y vendiendo productos de mejor calidad, pero no se permite que lo mate. Existe una íntima relación entre los derechos de propiedad y las externalidades. Una de las funciones principales de los derechos de propiedad consiste en proporcionar incentivos para aumentar la internalización de las externalidades. La emergencia de los nuevos derechos de propiedad surge de los deseos de las personas por ajustarse a las nuevas posibilidades existentes en materia de costos y beneficios.

–¿Qué le parece gravar, y eventualmente expropiar, terrenos baldíos, o inmuebles deshabitados?

–Quien quiera mejorar el funcionamiento de algo tiene que comenzar por entender por qué ahora funciona como lo hace. En el caso que usted me consulta, por qué alguien no utiliza su terreno, o su inmueble, para algo productivo, como su explotación o su alquiler.

–¿Por qué podría ocurrir?

–La foto aérea de cualquier ciudad muestra inmuebles desocupados y terrenos baldíos; taxis vacíos y personas que buscan taxis; y también desocupados y personas que buscan alguien que quiera trabajar. Por varias razones, la primera de las cuales es la denominada friccional. Ejemplo: si un inquilino dejó un inmueble un miércoles, y el nuevo ingresó al mismo el viernes siguiente, la foto aérea calificaría al inmueble como “desocupado”, si hubiera sido tomada el jueves. El radio taxi, la interconexión entre las inmobiliarias, son herramientas que buscan reducir la fricción. A propósito: en 2010 Peter Arthur Diamond, Dale Thomas Mortensen y Christopher Antoniou Pissarides compartieron el premio Nobel en economía, precisamente por modelar las fricciones.

–No me va a decir que la fricción explica todos los desequilibrios.

–No, porque también existen las razones puramente personales. El único propietario de un inmueble, que falleció sin tener descendientes; su casa quedó vacía, a merced de la naturaleza o algún intruso. Pero muy probablemente, en su país el caso más frecuente se deba a razones asociadas con “fallas del Estado”, por oposición a las fallas del mercado.

–Lo escucho.

–En función de la historia económica argentina, cabe preguntar: ¿y si alguien compró un terreno, y lo tiene baldío, pensando en su vejez, porque no confía en que, ahorrando en pesos, pueda mantener el poder adquisitivo de sus ahorros? ¿Y si alguien tiene un departamento desocupado, porque no sabe qué le puede ocurrir si lo alquila, por si no puede ajustar el alquiler en función de la tasa de inflación, y tampoco recuperar el inmueble alquilado? En estos casos, el antisocial comportamiento individual tiene su raíz en las políticas públicas: de tasas de interés en pesos, de alquileres, etc.

–Nuevo ejemplo del cuento que planteaba Julio Hipólito Guillermo Olivera.

–Usted se refiere al caso de la persona que mató a sus padres, la policía lo detuvo, el juez lo condenó y en el momento en que iba a determinar la pena que le correspondía, el reo pidió clemencia, por ser… ¡huérfano!

–¿Y entonces?

–Si esta es la situación más frecuente, sería más inteligente que las autoridades, en vez de inducirnos a comportarnos debidamente, vía aumentos de impuestos, amenazas de expropiación, etc.; le bajara los miedos a los ahorristas y a los propietarios de inmuebles, para que, como ocurre en muchos otros países del mundo, los terrenos baldíos y los inmuebles desocupados se incorporaran a la oferta de ahorro local e inmuebles disponibles para alquilar.

–En medio de la noticia y su repercusión, apareció el Papa Francisco diciendo que el derecho de propiedad es un derecho secundario.

–La extrema sensibilidad argentina vio una conexión, sugiriéndole a los entusiastas de estas iniciativas, que el Sumo Pontífice estaba con ellos, y a la oposición que otra vez el Papa estaba haciendo política.

–¿No fue así?

–No, al menos en este caso. Que el derecho de propiedad es un derecho secundario, es una doctrina establecida hace muchísimo tiempo por la Iglesia Católica; y la declaración del Papa Francisco ocurrió en una reunión de la OIT, así que se trató de una coincidencia desde el punto de vista temporal.

–De cualquier manera, dicha doctrina, como la del destino universal de los bienes, pueden ser muy peligrosas.

–Ni usted ni yo somos teólogos o expertos en los documentos de la Iglesia, así que no elaboremos. Como muchos pronunciamientos de la Iglesia, se presta a muchas interpretaciones. En Todos hermanos, su última Encíclica, analizando la parábola del Buen Samaritano, el Papa Francisco deliberadamente no le presta atención a por qué hubo que auxiliar a un ser humano, para focalizarse en que hay que hacer el bien sin mirar a quien.

–Volvamos a la cuestión.

–No entiendo por qué los funcionarios no imaginan cuál puede ser la respuesta de la población, a las medidas que adoptan. Hace poco tiempo volvieron a modificar la legislación en materia de alquileres. Los actuales inquilinos chochos, pero hay listas de espera en las inmobiliarias, porque la oferta de viviendas para alquilar desapareció. Y al mismo tiempo aumento la oferta de viviendas para vender, de manera que quien quiera desprenderse de su inmueble tendrá que bajar el precio. ¡De libro de texto!

–Don Harold, muchas gracias.

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