AUGE DE LOS BARRIOS CERRADOS

Seguridad y vida al aire libre. Por qué ganan presencia los barrios cerrados cercanos al mar
En las playas al sur de Mar del Plata cada vez hay más desarrollos inmobiliarios; el fenómeno obliga a acelerar la cobertura de servicios; ya hay reclamos para ensanchar avenidas y agilizar el tránsito hacia el centro de la ciudad
Darío Palavecino

MAR DEL PLATA.- A fines de los 90 se daba por aquí un fenómeno de construcción intensa en Sierra de los Padres, que a 20 kilómetros al oeste de la ciudad y casi sin querer se perfilaba con un formato de country, pero de puertas abiertas, con viviendas generosas y vistosas y esa primera decisión fuerte de vivir a no más de 30 minutos por autovía del microcentro.
Poco más de dos décadas después, la periferia suburbana de Mar del Plata tiene cada vez más presencia de barrios privados, con lotes que se los sacan de las manos a los desarrolladores cuando los ponen a la venta y casas que se levantan a un ritmo y velocidad sorprendentes.
A esta fecha, según datos oficiales a los que accedió el municipio, hay una docena de barrios privados con viviendas, otros tres en etapa de construcción de su infraestructura preliminar y otros seis –tres de ellos en Barrancas de los Lobos, a muy pocos metros del mar- que tienen sus expedientes abiertos y avanzados, a la espera de completar documentación requerida para habilitación de obras.
Un fenómeno que obliga a acelerar la cobertura de servicios en esas áreas más alejadas del casco urbano de la ciudad, desde iluminación y provisión de agua, gas y cloacas a ampliar vías de comunicación, que hace rato ya exhiben síntomas notorios de saturación por el volumen de habitantes que va y viene desde estos puntos más distantes.
Se acelera el desplazamiento de habitantes de Mar del Plata hacia espacios más amplios y con más naturaleza hacia el sur de la ciudad
Quizás el más claro ejemplo es la avenida Jorge Newbery, continuación hacia el sur de la avenida Edison y un tramo antes la calle Alem. Es la que conduce a la primera oferta de este tipo que se habilitó en Mar del Plata. Rumencó fue un punto de partida, con 150 hectáreas y sus distintos barrios internos que se comercializaron y construyeron en distintas etapas. Y luego, de un lado a otro de esa calle que cada vez tiene más perfil de ruta, brotaron más proyectos similares que hoy están consolidados, con cientos de nuevas casas.
El fenómeno no se termina en los límites del distrito de General Pueyrredon. Casi que se unifica la oferta con otras propuestas -concretadas o en marcha- de localidades vecinas, como el que es una realidad desde hace algunos años en el Miramar Links o los que de un lado y otro de ruta 11 asoman ya en el frente norte y jurisdicción de Mar Chiquita.
Las principales vías de acceso a la ciudad, con sus áreas rurales más cercanas, son la tentación de los inversores en el rubro. Más allá de ese epicentro que fue la avenida Newbery, se habilitaron varios de estos proyectos en cercanías por rutas 11, 2 y 226. Vías más o menos rápidas, seguridad y vida al aire libre se consolidan como elementos que terminan de condicionar la decisión de los propietarios o inquilinos, según el caso.
“Lo que se busca como elemento número, y te diría dos y tres, es la seguridad, no es algo local sino fenómeno mundial”, detalló a LA NACION Leo Bagnato, founder & chairman de Grupo Developer, con amplia presencia de desarrollo de torres y los barrios cerrados Developer Park, en ruta 2 –ya con viviendas- y Developer Aqua, en ruta 226.
Con dos productos bien distintos en la cartera de inversiones como son torres y barrios cerrados, detalló que este último es preferido para el formato familiar y destaca la accesibilidad desde lo económico. “Se compra el terreno con ticket de venta más bajo, y luego se puede construir”, señaló. También atribuye a las experiencias de la pandemia esta búsqueda hacia los espacios verdes frente a las paredes de los departamentos, aun cuando tengan amplios esfuerzos en condiciones de amplitud, comodidad y amenities.
El primer antecedente
Quizás el primer antecedente de este formato en el distrito sea Marayuí, un emprendimiento familiar sobre tierras próximas a las playas de Chapadmalal que se administra desde una sociedad civil sin fines de lucro y hoy, dentro de su loteo, tiene ocupación casi plena.
“Hay consultas en forma permanente, especialmente sobre las vías principales de acceso a la ciudad”, remarcan desde el municipio, donde tienen claro estas propuestas de nueva urbanización en las afueras demanda proyectos de infraestructura de apoyo, con varios de ellos ya en etapa de análisis.
Quizás el más urgente por estos momentos sea el que reclama el ensanchamiento de la avenida Jorge Newbery, de dimensiones ajustadas, sin banquinas y hoy congestionadísima en horarios pico. En particular entre las 7 y 8 de la mañana, cuando el grueso de esa nueva población que se instaló en los cotizados barrios del sur emprende hacia la tarea diaria en el casco urbano.
Aquí es donde Bagnato marca una cuestión de peso. “Los barrios del sur tienen el desafío muy grande que es la accesibilidad, sobre todo en temporada”, remarcó sobre el cuello de botella que se forma con la masa que va o regresa desde paradores de playa del Faro hasta Chapadmalal durante el verano. Y en este sentido remarcó un aspecto que no es nada menor para el habitante de Mar del Plata: “Hablar de 20 minutos de traslado en nuestra ciudad es muchísimo”, avisa.
Marayuí, en Chapadmalal, fue el pionero de este tipo de emprendimiento urbanístico en la zona
“Este boom es desde lo profesional positivo por la cantidad de nuevas construcciones que significa más trabajo para los colegas, pero también amerita un análisis pronto de hacia dónde vamos”, dijo el presidente del Distrito IX del Colegio de Arquitectos de la Provincia de Buenos Aires, Diego Domingorena. “La postura institucional es que no estamos de acuerdo en cómo están implantados porque no hay una planificación sobre su desarrollo”, advirtió.
Consideró que no debería ser posible que un inversor compre tierras y resuelva hacer allí un barrio privado sin que antes haya una previsión desde el Estado para ordenar posibilidades e impacto. “Suelen ser barreras de movilidad, afectan cauces de cursos de agua y tienen otras cuestiones que hacen que no sean sustentables”, explicó
Además se preguntó precisamente por el ritmo de posibilidades de llevar servicios a esos barrios cerrados que se acercan cada vez más a los límites más alejados del distrito, mientras que los primeros y más cercanos ya son casi parte de los anillos urbanos centrales. Afirmó Domingorena que es ahí cuando “la ciudad queda dividida y se rompe la trama urbana”. Y consideró esta tendencia alejada de otra mundial como es la “ciudad de los 15 minutos”, considerada el futuro del urbanismo.
Desde el municipio aseguran que hay estudios de factibilidad en marcha para proveer servicios esenciales como agua, cloaca y pluviales a esos nuevos barrios privados. “Esas factibilidades las otorga la provincia a través de la Autoridad del Agua y generalmente se resuelven técnicamente, dentro de los mismos predios”, explicaron fuentes del área.
Sobre todo aquel extremo sur quedará afectado a corto plazo por una obra de circunvalación que unirá el puerto con la ruta 88, con una salida que agilizará el transporte pesado por ese cordón periférico, pero que también abrirá vías que potenciarán nuevos espacios para el desarrollo de este formato de emprendimiento inmobiliario donde hasta hoy sólo tenía sentido la explotación rural.