CONSTRUCCIÓN Y VENTAS PLAN PROCREAR

Con nuevas hipotecas, el Gobierno busca ampliar el mercado crediticio
Construcción. Habrá préstamos divisibles, que serán tomados por desarrolladores inmobiliarios y traspasados a los compradores; se podrán usar para compras desde el pozo

Candela ContrerasLuis Caputo, esta semana en la Bolsa de Comercio
En un contexto de cambios constantes en el mercado inmobiliario y tras la reactivación del crédito hipotecario, el Gobierno estableció una nueva modalidad de financiamiento: las hipotecas divisibles. La medida tiende a generar una transformación de la manera en que se compran y venden propiedades en pozo. La decisión fue formalizada mediante el decreto 1017, que se publicó ayer en el Boletín Oficial, y fue presentada como “la hipoteca de bien futuro” por el ministro de Economía, Luis “Toto” Caputo.
“Es realmente un hito histórico del crédito hipotecario en nuestro país. Va a permitir financiar vía hipotecas proyectos nuevos, no escriturados y en pozo, solamente con el boleto de compraventa”, expresó el ministro. Además, sostuvo que la medida constituye un “cambio de paradigma” en el sector inmobiliario, ya que busca dinamizar tanto el crédito hipotecario como los desarrollos del sector privado.
Desde fines de abril de este año, 22 bancos lanzaron sus líneas de préstamos para comprar una propiedad. Pero uno de los principales requisitos es que la vivienda esté escriturada. Esta condición excluye a las propiedades que se encuentran en construcción, así como a una gran cantidad de unidades a estrenar, lo que limita la oferta de viviendas disponibles para financiar a través de hipotecas.
Según datos oficiales del Censo Nacional de Población, Hogares y Viviendas 2022, existen más de 1,3 millones de viviendas terminadas sin escritura en todo el país, y más de 500.000 están en la provincia de Buenos Aires. “Esta situación ha restringido el acceso al financiamiento de nuevos desarrollos y ha afectado las posibilidades de los compradores de acceder a créditos hipotecarios en algunas zonas”, dijeron desde el Gobierno.
La principal novedad de la medida es que permite a los desarrolladores financiar sus proyectos con un crédito hipotecario. A medida que va vendiendo los departamentos, se va librando de la deuda.
El proceso es sencillo: el desarrollador obtiene un crédito hipotecario de un banco para llevar a cabo la construcción del edificio y, a medida que vende las unidades, se va liberando de la deuda con el banco, que pasa a estar en cabeza de los nuevos propietarios. En el momento de la entrega los departamentos quedan como garantía y la hipoteca se divide entre las distintas unidades, lo que permite a cada comprador adquirir solo la hipoteca de su propiedad sin que esto afecte al resto de los propietarios.
Entre las principales ventajas del esquema, se destaca que las cuotas durante la obra serán más bajas que en el sistema tradicional. Además, al recibir la unidad, el comprador no tendrá que realizar trámites adicionales con el banco para continuar con el crédito. “Es una opción que facilita la venta de estas nuevas unidades sin necesidad de cancelar la hipoteca al momento de la entrega de la llave”, explicó el Gobierno en la resolución oficial.
Hasta ahora, quienes compraban propiedades en pozo debían abonar el monto total de la propiedad al momento de recibir el bien, lo que implicaba una carga financiera importante. Con la implementación de las hipotecas divisibles, los compradores podrán pagar un porcentaje del precio durante la construcción del edificio. El saldo restante se abonará una vez finalizada la obra, en cuotas más accesibles y a través de un crédito hipotecario tradicional.
Damián Tabakman, presidente de la Cámara de Desarrolladores Urbanos (CEDU), explicó que esta nueva modalidad “permite a los compradores pagar cuotas mucho más bajas, sin la necesidad de abonar el saldo completo al momento de la entrega de la propiedad, lo que ha sido la práctica habitual en los últimos años”.
A pesar de que la medida fue publicada ayer, resta la reglamentación por parte del Banco Central de la República Argentina (BCRA) para que las entidades privadas y públicas comiencen a ofrecer sus líneas de hipotecas divisibles.
El decreto también establece otras dos novedades: la posibilidad de hipotecar sobre el derecho de superficie y la no obligatoriedad de contratar un seguro de caución.
La hipoteca sobre el derecho de superficie es una herramienta que se destinará principalmente a barrios privados finalizados que aún no tienen los lotes escriturados. Tabakman contó que hoy por hoy si un comprador quiere sacar un préstamo hipotecario para construir no puede hacerlo porque la escritura del terreno no está. A partir de la nueva medida, el desarrollador puede vender el lote solo con el derecho de superficie. Así, el banco al que se le solicita el crédito puede tomar el derecho de superficie como hipotecable.
Construcción de casas
“Este incentivo contribuye a que el mercado de los créditos hipotecarios no se limite únicamente a los departamentos, sino que también haya más financiación a la hora de construir una casa”, agrega Andrés Sicouly, el gerente de Interwin.
La obligatoriedad del seguro de caución en los contratos de prehorizontalidad, que quedó eliminada, fue hasta ahora una modalidad común en desarrollos inmobiliarios. Originalmente, este seguro se estableció para proteger a los compradores en el proceso de construcción. Desde el Gobierno consideran que la obligación fue contraproducente para el mercado, “ya que limitó el desarrollo de proyectos por los altos costos y la escasa oferta de seguros adecuados”.
El cambio propuesto busca flexibilizar el mercado, permitiendo que los desarrolladores y compradores acuerden libremente y opten por la contratación de seguros u otras garantías, en lugar de imponer una obligación legal. Al eliminar este requisito obligatorio, el Gobierno espera estimular la oferta de propiedades y, al reducir costos en el proceso de construcción, favorecer precios más accesibles para los compradores.
Pero también, esta medida habilita que se pueden inscribir los boletos de compraventa en el Registro de la Propiedad, y así generar un mayor respaldo para el comprador en pozo al darle responsabilidad jurídica al desarrollador

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Procurarán vender casas del Plan Procrear
El Tribunal de Tasaciones de la Nación les pondrá precio; un decreto formalizó el fin del programa

Ignacio Grimaldi
Tras la decisión del Gobierno de terminar con el Plan Procrear, creado en 2012 durante la presidencia de Cristina Kirchner, un tema central es qué pasará con las viviendas que no se entregaron o que quedaron en la etapa de construcción.
La respuesta: se venderán 18.335 casas. Según dispone el decreto 1018, publicado ayer en el Boletín Oficial, el Tribunal de Tasaciones de la Nación les pondrá precio y el Estado podrá transferirlas a provincias, municipios o volcarlas al mercado inmobiliario.
La norma, que elimina la vigencia del Procrear y que lleva la firma de Javier Milei, indica que el Ministerio de Economía “podrá acordar la transferencia de inmuebles o unidades a provincias, municipios, la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, institutos de vivienda y a otros organismos del Estado nacional”.
Un comunicado oficial de la cartera dirigida por Luis Caputo indicó: “Se fomentará la venta de los terrenos del Fondo disuelto para que las viviendas terminadas –o en obra– puedan ser introducidas al mercado y vendidas para ampliar la oferta”. Esto significa que el Gobierno nacional podrá repetir el esquema de negociación con los gobernadores por el traspaso de la obra pública a las jurisdicciones. En este caso, se abrió otra ventana y se intentará vender las viviendas.
Según datos oficiales, quedaron sin adjudicar unas 18.335 viviendas. De ellas, 10.561, el 57,6% del total, están en territorio bonaerense.
Un dato curioso referido a la distribución territorial de las viviendas dentro de la provincia de Bueobras, nos Aires es que el municipio con la mayor cantidad de proyectos pendientes de entrega es Avellaneda, cuyo intendente es Jorge Ferraresi, quien en la presidencia de Alberto Fernández estuvo al frente del Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat, responsable de la ejecución de este programa.
En el nuevo decreto se expresa que el Procrear “no ha sido transparente, ni ágil, ni eficiente en la atención del bien común, generando gastos innecesarios al erario público”. En 2022, de acuerdo con datos de la Dirección Nacional de Inversión Pública, el plan demandó recursos estatales por $109.177 millones. En 2023, la cifra bajó a $102.436 millones. Y el recorte más marcado se observa este año, en el que se devengaron $81.461 millones. Si bien se desconoce el plazo original de finalización de 
el informe de la Sigen relevó que en diciembre del año pasado 89 complejos de viviendas presentaban un avance físico menor al 30%. De ellos, 50 complejos registraban un nivel de avance menor al 11%.
La medida despertó el rechazo del arco kirchnerista. El gobernador bonaerense, Axel Kicillof, publicó en redes: “El gobierno de Milei festeja cada vez que le quita derechos al pueblo. El Procrear fue uno de los planes de crédito para vivienda más exitoso y virtuoso”. Le respondió el actual secretario de Desarrollo Territorial, Hábitat y Vivienda, Rodrigo Aybar, quien consideró que el Estado es la “desarrolladora más grande del país, ineficaz e ineficiente”. Según números del funcionario, “el Procrear generó un promedio de 1700 viviendas y 12.000 créditos por año. Es decir, lastimoso como respuesta del Estado”.

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