Por qué el precio puede subir hasta cinco veces de golpe
Los contratos que se firmaron en 2020 y ahora llegan a su fin se renuevan con fuertes alzas
Mercedes Soriano
“No me renovó el contrato”; “está todo recaro y no encuentro nada” y “no sé dónde voy a vivir ahora” son frases que resuenan más que nunca en la Argentina. El mercado de alquileres atraviesa una de sus peores crisis con una oferta que tiende a cero y aumentos que perforan las nubes. Después de la sanción de la modificación de la ley que pretendía revivirlo, el estado de alarma no cesó y el mercado descubrió que tenía un fondo más profundo al que podía caer.
Los contratos de alquiler que se firmaron en los primeros meses de la ley 27. 551, de julio de 2020, y que en la actualidad llegan a su fin salen al mercado con un valor de aproximadamente cinco veces más alto del precio que los inquilinos venían pagando.
Es decir que si a un inquilino se le está por terminar el contrato y quiere quedarse en el mismo departamento para una renovación, puede que el dueño le pida el quíntuple de lo que paga actualmente. La desesperación de quienes se quedan sin donde vivir es tal que muchos recurren a maneras creativas y difunden jingles en sus redes sociales para, con un toque de humor, difundir su búsqueda.
¿Por qué el salto es tan grande? Para Verónica Balayan, de Maure Propiedades, se reduce a tres factores: inflación, escasez y un marco regulatorio que desfavoreció al mercado.
Los contratos firmados bajo la ley sancionada en pandemia se actualizaban una sola vez por año en base al índice de contratos de locación (ICL), que corre por detrás de la inflación y cuyo cálculo está dos meses atrasado al momento de hacer el ajuste. Durante estos tres años, la voz de los propietarios hizo eco en el mercado y reclamó que los alquileres son el único servicio que aumenta una vez al año.
Este escenario está íntimamente ligado al panorama inflacionario. Al contemplar que la inflación interanual de septiembre llegó al 138,3%, para los propietarios representó una pérdida significativa de la rentabilidad y dejó de ser un negocio. Es por este motivo que muchos propietarios que ofrecen su vivienda en alquiler tradicional intentan anticiparse a la inflación que va a haber durante el año y que el precio quede congelado. La actualización anual, entonces, eleva la barrera de entrada y dificulta el acceso a la vivienda.
Por esa razón es que el precio de mercado al que se ofrecen los pocos alquileres tradicionales crece mes a mes por encima del aumento general de precios. Según un informe de Mercado Libre, el precio que piden los dueños de una unidad en el área metropolitana de Buenos Aires parainiciaruncontratoseincrementó más del 20% en octubre.
La sensación de los inquilinos es que hoy las inmobiliarias se aprovechan del caos para cobrar cifras desopilantes, pero la realidad es que no solo entran en juego la inflación y la desactualización de los precios, sino también la ley de la oferta y demanda. Al haber tan pocas unidades que se ofrecen en alquiler con contratos tradicionales, una sobreoferta de alquileres temporarios que desabastecen el mercado tradicional y en simultáneo una demanda altísima de personas en busca de un hogar, los precios reaccionan ante la escasez y se disparan, explica Balayan.
El flagelo de la escasez se intensificó cuando empezó a regir la modificación de la ley de alquileres, el 17 de octubre pasado.
En su experiencia, Verónica Balayan convalida esta escasez de vivienda: “En las buenas épocas, allá por el año 2008, ingresaban a la inmobiliaria aproximadamente 15 inmuebles en alquiler por mes de los cuales cerrabas 10, en cambio este mes solo ingresó uno”.
Se remonta también a sus inicios en la profesión y compara el escenario de la hiperinflación de 1989 con la actualidad. “Durante la hiperinflación de Alfonsín había aumentos de 200% por mes, los contratos se actualizaban de forma mensual por la inflación y el mercado no se retrajo como ahora. A lo sumo el inquilino expresaba que no podía pagarlo y llegaba a un acuerdo intermedio con el propietario”, dice. Opina que el marco regulatorio que empezó a regir desde 2020 y continúa hoy bajo otra etiqueta es parcialmente responsable porque determina la periodicidad de los ajustes, obliga a acatar un índice nacional determinado y prolonga un año de más los contratos.
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Las expensas en la ciudad subieron un 11,76% en octubre
Entre enero y el mes pasado acumulan un aumento del 101,92%, mientras que el incremento interanual ya alcanza al 151,48%
“No me renovó el contrato”; “está todo recaro y no encuentro nada” y “no sé dónde voy a vivir ahora” son frases que resuenan más que nunca en la Argentina. El mercado de alquileres atraviesa una de sus peores crisis con una oferta que tiende a cero y aumentos que perforan las nubes. Después de la sanción de la modificación de la ley que pretendía revivirlo, el estado de alarma no cesó y el mercado descubrió que tenía un fondo más profundo al que podía caer.
Los contratos de alquiler que se firmaron en los primeros meses de la ley 27. 551, de julio de 2020, y que en la actualidad llegan a su fin salen al mercado con un valor de aproximadamente cinco veces más alto del precio que los inquilinos venían pagando.
Es decir que si a un inquilino se le está por terminar el contrato y quiere quedarse en el mismo departamento para una renovación, puede que el dueño le pida el quíntuple de lo que paga actualmente. La desesperación de quienes se quedan sin donde vivir es tal que muchos recurren a maneras creativas y difunden jingles en sus redes sociales para, con un toque de humor, difundir su búsqueda.
¿Por qué el salto es tan grande? Para Verónica Balayan, de Maure Propiedades, se reduce a tres factores: inflación, escasez y un marco regulatorio que desfavoreció al mercado.
Los contratos firmados bajo la ley sancionada en pandemia se actualizaban una sola vez por año en base al índice de contratos de locación (ICL), que corre por detrás de la inflación y cuyo cálculo está dos meses atrasado al momento de hacer el ajuste. Durante estos tres años, la voz de los propietarios hizo eco en el mercado y reclamó que los alquileres son el único servicio que aumenta una vez al año.
Este escenario está íntimamente ligado al panorama inflacionario. Al contemplar que la inflación interanual de septiembre llegó al 138,3%, para los propietarios representó una pérdida significativa de la rentabilidad y dejó de ser un negocio. Es por este motivo que muchos propietarios que ofrecen su vivienda en alquiler tradicional intentan anticiparse a la inflación que va a haber durante el año y que el precio quede congelado. La actualización anual, entonces, eleva la barrera de entrada y dificulta el acceso a la vivienda.
Por esa razón es que el precio de mercado al que se ofrecen los pocos alquileres tradicionales crece mes a mes por encima del aumento general de precios. Según un informe de Mercado Libre, el precio que piden los dueños de una unidad en el área metropolitana de Buenos Aires parainiciaruncontratoseincrementó más del 20% en octubre.
La sensación de los inquilinos es que hoy las inmobiliarias se aprovechan del caos para cobrar cifras desopilantes, pero la realidad es que no solo entran en juego la inflación y la desactualización de los precios, sino también la ley de la oferta y demanda. Al haber tan pocas unidades que se ofrecen en alquiler con contratos tradicionales, una sobreoferta de alquileres temporarios que desabastecen el mercado tradicional y en simultáneo una demanda altísima de personas en busca de un hogar, los precios reaccionan ante la escasez y se disparan, explica Balayan.
El flagelo de la escasez se intensificó cuando empezó a regir la modificación de la ley de alquileres, el 17 de octubre pasado.
En su experiencia, Verónica Balayan convalida esta escasez de vivienda: “En las buenas épocas, allá por el año 2008, ingresaban a la inmobiliaria aproximadamente 15 inmuebles en alquiler por mes de los cuales cerrabas 10, en cambio este mes solo ingresó uno”.
Se remonta también a sus inicios en la profesión y compara el escenario de la hiperinflación de 1989 con la actualidad. “Durante la hiperinflación de Alfonsín había aumentos de 200% por mes, los contratos se actualizaban de forma mensual por la inflación y el mercado no se retrajo como ahora. A lo sumo el inquilino expresaba que no podía pagarlo y llegaba a un acuerdo intermedio con el propietario”, dice. Opina que el marco regulatorio que empezó a regir desde 2020 y continúa hoy bajo otra etiqueta es parcialmente responsable porque determina la periodicidad de los ajustes, obliga a acatar un índice nacional determinado y prolonga un año de más los contratos.
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Las expensas en la ciudad subieron un 11,76% en octubre
Entre enero y el mes pasado acumulan un aumento del 101,92%, mientras que el incremento interanual ya alcanza al 151,48%
María Julieta Rumi
Las expensas en los edificios porteños siguen subiendo y en octubre tuvieron un aumento del 11,76% con respecto a septiembre, mientras que, de enero a octubre, acumulan una suba de 101,92%.
Según datos de las administraciones que liquidan expensas con el software Consorcio Abierto, la expensa promedio en edificios (sin incluir deudas) en CABA correspondiente a octubre es de $68.574 y en septiembre fue de $61.353. Si se compara con la expensa de octubre de 2022, de $27.268, el incremento interanual es del 151,48%.
En cuanto a las expensas promedio en edificios considerando deuda, que son las que incluyen la mora acumulada por las unidades funcionales, en CABA en octubre de 2023 es de $86.265. En septiembre fue de $78.596 por lo que el aumento es del 9,75%. Si se compara con la expensa de octubre de 2022, de $38.843, la suba interanual es del 122,08%.
En tanto, en la provincia de Buenos Aires, la expensa promedio en edificios sin incluir deuda correspondiente a octubre es de $27.321. En septiembre fue de $25.693, por lo que el alza es del 6,33% y el incremento acumulado de enero a octubre es del 98,15%. Si se compara la expensa de octubre de este año con la de octubre de 2022, de $11.112, el alza interanual es del 145,86%.
En Córdoba, la expensa promedio en edificios, sin incluir deuda, correspondiente a octubre es de $25.174. En septiembre fue de $24.379, por lo que el incremento es del 3,26% y el acumulado de enero a octubre es del 95,64%. Si se compara la expensa de octubre de este año con la de octubre de 2022 de $10.879 el avance interanual es del 131,39%.
En Santa Fe, la expensa promedio en edificios sin incluir deuda correspondiente a octubre es de $24.482. En septiembre fue de $24.038, por lo que el alza es del 1,84% y el incremento acumulado de enero a octubre es del 96,70%. Si se compara la expensa de octubre de este año con la de octubre de 2022 ($10.095), el aumento interanual es del 142,51%.
En Entre Ríos, la expensa promedio en edificios, sin incluir deuda, correspondiente a octubre es de $14.649. En septiembre fue de $12.124, por lo que el incremento es del 20,82% y el aumento acumulado de enero a octubre es de 116,60%. Si se compara la expensa de octubre de este año con la de octubre de 2022, de $5326, el alza interanual es del 175,04%.
“El acceso a los datos es vital. Los vecinos reciben el incremento total en las expensas, pero muchas veces les cuesta llegar a la información de cuánto ha aumentado cada servicio y si ese porcentaje es acorde o no con lo esperado por la inflación. Hacer uso de la tecnología permite que tanto administradores como vecinos puedan analizar en profundidad lo que está sucediendo con sus gastos y tomar decisiones con la velocidad que exige este contexto”, explicó Albano Laiuppa, director de Consorcio Abierto.
El Índice de Precios al Consumidor de septiembre (IPC) fue del 12,7%, mientras que, según los privados, octubre rondaría el 10%.
Las expensas en los edificios porteños siguen subiendo y en octubre tuvieron un aumento del 11,76% con respecto a septiembre, mientras que, de enero a octubre, acumulan una suba de 101,92%.
Según datos de las administraciones que liquidan expensas con el software Consorcio Abierto, la expensa promedio en edificios (sin incluir deudas) en CABA correspondiente a octubre es de $68.574 y en septiembre fue de $61.353. Si se compara con la expensa de octubre de 2022, de $27.268, el incremento interanual es del 151,48%.
En cuanto a las expensas promedio en edificios considerando deuda, que son las que incluyen la mora acumulada por las unidades funcionales, en CABA en octubre de 2023 es de $86.265. En septiembre fue de $78.596 por lo que el aumento es del 9,75%. Si se compara con la expensa de octubre de 2022, de $38.843, la suba interanual es del 122,08%.
En tanto, en la provincia de Buenos Aires, la expensa promedio en edificios sin incluir deuda correspondiente a octubre es de $27.321. En septiembre fue de $25.693, por lo que el alza es del 6,33% y el incremento acumulado de enero a octubre es del 98,15%. Si se compara la expensa de octubre de este año con la de octubre de 2022, de $11.112, el alza interanual es del 145,86%.
En Córdoba, la expensa promedio en edificios, sin incluir deuda, correspondiente a octubre es de $25.174. En septiembre fue de $24.379, por lo que el incremento es del 3,26% y el acumulado de enero a octubre es del 95,64%. Si se compara la expensa de octubre de este año con la de octubre de 2022 de $10.879 el avance interanual es del 131,39%.
En Santa Fe, la expensa promedio en edificios sin incluir deuda correspondiente a octubre es de $24.482. En septiembre fue de $24.038, por lo que el alza es del 1,84% y el incremento acumulado de enero a octubre es del 96,70%. Si se compara la expensa de octubre de este año con la de octubre de 2022 ($10.095), el aumento interanual es del 142,51%.
En Entre Ríos, la expensa promedio en edificios, sin incluir deuda, correspondiente a octubre es de $14.649. En septiembre fue de $12.124, por lo que el incremento es del 20,82% y el aumento acumulado de enero a octubre es de 116,60%. Si se compara la expensa de octubre de este año con la de octubre de 2022, de $5326, el alza interanual es del 175,04%.
“El acceso a los datos es vital. Los vecinos reciben el incremento total en las expensas, pero muchas veces les cuesta llegar a la información de cuánto ha aumentado cada servicio y si ese porcentaje es acorde o no con lo esperado por la inflación. Hacer uso de la tecnología permite que tanto administradores como vecinos puedan analizar en profundidad lo que está sucediendo con sus gastos y tomar decisiones con la velocidad que exige este contexto”, explicó Albano Laiuppa, director de Consorcio Abierto.
El Índice de Precios al Consumidor de septiembre (IPC) fue del 12,7%, mientras que, según los privados, octubre rondaría el 10%.
http://indecquetrabajaiii.blogspot.com.ar/. INDECQUETRABAJA
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