CARLOS MELCONIAN Y CRÉDITOS HIPOTECARIOS

Melconian dijo que Milei cortó la emisión como una “excusa” para “bajar la brecha” y sugirió qué hacer con el cepo
El economista aseguró que el Gobierno “sabía” que la “etapa de emergencia” estaba “agotada” porque “la etapa uno tenía plazo”; anticipó una recuperación recién para 2025
Carlos Melconian
Luego de que el presidente Javier Milei anunciara el cierre de la “última canilla” de emisión monetaria para controlar el valor del dólar paralelo y hacer escasear los pesos, el economista que sonaba como posible ministro de Economía de Patricia Bullrich, Carlos Melconian, dijo en una entrevista que la medida es una “excusa para bajar la brecha” entre el dólar oficial y el paralelo. Por otro lado, tras asegurar que el cepo era “ilevantable”, sugirió cómo salir de la restricción teniendo en cuenta este nuevo contexto.
Sobre el anuncio del mandatario para cortar la emisión, el expresidente del Banco Nación durante el gobierno de Mauricio Macri analizó: “Concretamente, el Banco Central (BCRA) va a intervenir bajo los efectos de que la emisión sea cero. Me he propuesto bajar la inflación y veo que una canilla pierde, y dicen, déjenla porque de esa canilla se toma agua, déjenla porque yo compro dólares y no tienen reservas. El primer objetivo es la seca, y no va a haber más pesos y la inflación va a caer, y el que quiera hacer algo va a tener que vender dólares, se va a tener que rendir. En el fondo el modelo es ese. Yo quiero que la cantidad de pesos en la economía me absorban lo que expandiste ayer, y lo voy a juntar con las otras canillas cerradas y que con eso escasee el peso”.
Por otro lado, dijo que el Gobierno busca una “excusa” para “amenazar” y “bajar la brecha” cambiaria. “Buscan una excusa para amenazar, entonces encuentran la regla de que vendo lo que compré y con eso chupo pesos. Pero vos no querés chupar pesos, en el fondo querés bajar la brecha que se te escapó. En esta historia apareció que hay US$2000 millones para chupar. Más excusas todavía, porque estás queriendo vender US$2000 millones. ¿De dónde los sacás si no tenés reservas?”, insistió luego.
Carlos Melconian
Además, el exfuncionario de la gestión macrista aseguró que el Gobierno “sabía” que la “etapa de emergencia” estaba “agotada” porque “la etapa uno tenía plazo”. “Vienen postergando el pago de importaciones de este gobierno. Sobre esa base se construyeron las reservas que compró el BCRA. El valor del tipo de cambio, el 800 original, se va incrementando al 2%. Esto tiene además un ajuste fiscal. Mes a mes se repite sobre la base de que hará crédito con la idea de que podés reproducir esto, con la idea de que impuestos van a caer, manteniendo licuadora para que luego sea motosierra. Yo no creo que este sea el programa, tiene fecha de vencimiento, es la etapa uno. Siempre esto fue explicitado como el programa”, agregó en diálogo con Marcelo Longobardi.
Al ser consultado sobe las razones de la suba de la brecha -ya que el dólar blue rompió la semana pasada la barrera de los $1500-, Melconian dijo que puede ser por varias razones, por ejemplo, la tardanza de la aprobación de la Ley Bases, las importaciones, y “el viernes fatídico de la conferencia de prensa” del ministro de Economía, Luis Caputo, y el presidente del Banco Central, Santiago Bausilli, en la que había expectativa sobre el levantamiento del cepo. “Estaba escrito que la etapa 1 tenía fecha de vencimiento. La etapa 2 no sé, la conferencia de prensa, para anunciar que el pedacito que queda de deuda del BCRA, que se la pasan al Tesoro. Y a esto, que duró poco, vino la 3 [el anuncio de Milei]”, reflexionó.
En ese marco, Melconian añadió: “Ahora van a escasear dólares, ¿Sigue ese [siendo] tu modelo o te ponés a pensar en otra cosa? ¿Borrón y cuenta nueva o continuidad? Me pondría mal si lo que viene es tres canillas cerradas, escasez de pesos y vomitar dólares. ¿Cómo sigue la película para adelante? ¿Vas a vender? Si esto lo hiciste por la brecha”.
En otro tramo de la entrevista, habló del cepo cambiario, luego de que hace algunas semanas dijera que era “ilevantable” porque el BCRA “no tiene reservas”. “Hay superávit fiscal, pero con ese seguro no significa que el auto no pueda chocar”, advirtió en ese sentido. Por otro lado, explicó que levantar el cepo “de un plumazo es muy riesgoso” pero adelantó que “en partes, es realizable”. “Vamos a tener que dividir [el cepo] entre el comercio exterior, las personas, las compañías, y ahí podemos hablar”, indicó.
Finalmente, anticipó una recuperación recién para el 2025. “El 70% [de la actividad económica va] mal. El nivel de actividad está tratando de buscar la base de la L en el tercer trimestre. La U es en el 2025. Lo único que queda en ver si hay una posibilidad de recrear la demanda de crédito. Buscar deflación y buscar que la gente vomite los dólares propios si los pesos escasean, es dolorosísimo”, cerró.

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Créditos hipotecarios: ¿cuáles son los costos ocultos que hay que conocer antes de tomar el préstamo?
Qué se debe tener en cuenta para lograr identificar la totalidad de los costos de un crédito antes de tomarlo

Fernando Torres Ullmer
Los costos que incluyen los créditos hipotecarios que no suelen conocer hasta último momento y hay que tomar en cuenta
La vuelta de los créditos hipotecarios UVA en la Argentina reactivó el sueño de tener la casa propia. Ya 21 bancos lanzaron sus líneas crediticias en UVA; una unidad de medida creada por el Banco Central de la República Argentina (BCRA) que actualiza su valor diariamente según la evolución del Coeficiente de Estabilización de Referencia que a su vez se actualiza por el valor del Índice de Precios al Consumidor (inflación).
Antes de tomar un crédito y endeudarse a 20 o 30 años es clave identificar cuáles son todos los costos ocultos que conlleva pedir el préstamo. Por un lado, están los costos conocidos como: el valor de la cuota, la tasa, distintos tipos de seguros obligatorios y el anticipo de entre el 20% y el 30% del valor de la propiedad (dependiendo del banco que otorgue la línea) para acceder a la línea.
Y por el otro lado, hay costos que incluyen las entidades que pueden terminar encareciendo el compromiso sin que la persona lo perciba en un primer momento. “Por ejemplo, cuando se pide un crédito personal con una tasa del 40%, uno cree que es barato y dice: ´ese dinero lo puedo destinar a un plazo fijo que me dan 50%´. Y no es así, porque después te cobran una serie de gastos, que a la larga aumentan el costo”, detalló una fuente del sector financieroque prefiere mantener su identidad en reserva.
Los créditos hipotecarios tienen costos que pueden hacerlo más caro de lo que uno espera
Por eso, a la hora de analizar qué préstamo tomar, es clave mirar el costo financiero total (CFT). Se trata de una variable obligatoria que impone el BCRA como entidad regulatoria e incluye todos los cargos que tiene la operación - desde seguros hasta las mismas cuotas mensuales-.
“Si vas a ir a tal entidad, preguntá los cargos y siempre compará el costo financiero total”, aconsejó el especialista. Si comparás una entidad A o B, una de las cosas que deberías preguntar es el costo financiero total. La tasa está explícita pero lo que no lo está son los costos asociados a la operación. Entonces, esto pone blanco sobre negro y te permite comparar todos los gastos asociados a la operación de las diferentes entidades bancarias (en igualdad de condiciones).
Ahora bien, a la hora de entender qué se incluye en el costo financiero total hay que tener en cuenta que las entidades bancarias están obligadas a exigir determinados seguros como el de incendio y el de vida, que a pesar de que tienen costos relativamente bajos, hay que sostenerlos durante todo el tiempo del crédito, lo que los termina convirtiendo ese ítem en un costo oculto. En consecuencia, terminan siendo un valor importante que está incluido en el costo financiero total (CFT).
Las formas para detectar el costo financiero total
¿La tasa más baja no necesariamente significa crédito más barato?
No necesariamente, hay que mirar el CFT (los seguros y otros gastos). Esto significa que , ante una igualdad de condiciones - es decir una línea con las mismas tasas - lo que determina la mejor opción es el costo financiero total.
Otro punto clave son las condiciones para clientes y no clientes: casi todos los bancos le ofrecen una tasa preferencial a sus clientes. “Además, hay una relación cuota/ingreso, que se flexibilizó, porque ahora se permite poner codeudores, que dan la opción de ampliar ese aspecto -que en general debe representar entre el 20% y 25% del salario-. De todos modos, el deudor es uno y el que efectúa el pago es el titular de crédito. La garantía del banco no es la persona, es la propiedad”, aclaró la fuente consultada.
En cuanto al proceso, el especialista detalla que una vez aprobada la línea, el banco hace un preacuerdo; y con ese preacuerdo, el potencial comprador sale a buscar la propiedad. Una vez que encuentra la propiedad la seña y le presenta los datos al banco. En este punto se abre una nueva variable clave que puede encarecer al crédito: la tasación del inmueble que en el caso de que se adquiera con una hipoteca la debe hacer un tasador del banco.
Lo primero que se debe preguntar antes de tomar la línea de crédito

¿Qué pasa con la tasación que hace el banco? ¿Puede influir en el costo total de una operación? No está bien, pero la práctica, los usos y costumbres de la Argentina hacen que cuando se genera una compraventa de una propiedad las partes pactan un valor de escrituración inferior al de mercado, entre un 20% y un 30% con el objetivo de disminuir los costos asociados a la escrituración.
Pero cuando la transacción se hace a través de un crédito bancario, el escribano y el tasador son asignados por la entidad que presta el dinero y necesita resguardarse, en el caso de que beneficiario no pueda solventar el compromiso. Razón por la que la tasación suele tener un valor por encima del precio de mercado, lo que terminará impactando en los costos impositivos y en los de la escritura.
El “lado B” de la precancelación
La precancelación es cuando el tomador del crédito decide adelantar cuotas. Y en este punto también es clave averiguar cuáles son los gastos: no en todos los bancos es igual, pero, en general, suele rondar el 3% del monto que se elige precancelar. Aunque en la actualidad, hay bancos que expresaron que no cobran ese porcentaje de la precancelación, mientras que otros aún no lo informaron.
Antes de comprender esto, es importante saber que cuando uno precancela, tiene que tener en cuenta que no va a pagar “una cantidad de pesos”, va a pagar “una cantidad de UVAs”. Por ende, ese UVA tiene un componente de capital y otro de intereses. En el sistema francés se comienza pagando más interés y menos capital, pero va cambiando a lo largo del crédito. Entonces, si precancelás en los primeros años, serán los intereses lo que estás pagando. Es decir, la deuda del capital no baja.
Posibles inversiones para amortizar cuotas de un crédito hipotecario.
Entonces, teniendo en cuenta que el UVA comprende una parte de capital y otra de interés, acá hay costos que se pueden agregar. “Lo que hay que fijarse es que el banco en el que se pide el préstamo, ante una precancelación tome tu plata y la use para cancelar capital y no intereses”, afirmó otra fuente del sector.
Es decir, el momento del préstamo en el que se decide precancelar es fundamental. Si es en los primeros años, la entidad bancaria reduce intereses, en cambio si se realiza al final del crédito, lo que se reduce es el capital. ¿Qué significa esto? que conviene reducir en la segunda parte porque al cancelarse capital tendrá menos costos.
“Además, si el banco te reduce el capital y te mantiene el plazo lográs bajar el valor de las cuotas o bajás la cantidad de cuotas manteniendo el valor de la cuota en UVAs”, expresó la fuente consultada.
Como conclusión, la fuente consultada explicó que “lo importante es que se reduzca del capital y que no precancele UVAs de intereses. Es decir, la clave es siempre preguntar y averiguar antes de tomar el préstamo y no asumir que son todos iguales”, concluyó.

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