CUENTAS PENDIENTES Y ACEITEROS

Las caras ocultas de la paritaria de encargados de edificios
NÉSTOR SCIBONA

La de los encargados de edificios es una negociación salarial en la que los que realmente pagan no están representados
Dentro del amplio universo de convenios colectivos de trabajo en la Argentina, el del gremio de encargados de edificios de propiedad horizontal está lejos de encuadrarse en una paritaria tal como la define la Real Academia Española (“organismo de carácter social constituido por representantes de patronos y obreros en número igual y con los mismos derechos”). La representatividad de cada parte, en este caso, resulta bien despareja.
Una particularidad significativa es que los copropietarios o inquilinos están atomizados y no participan de la negociación de salarios y condiciones laborales, pese a que mensualmente deben pagar las expensas comunes para atender esos y otros costos de funcionamiento del edificio.
Otra es que si bien la asamblea de propietarios tiene la autoridad de designar o remover al administrador registrado, este último cumple el rol de empleador y liquidador de sueldos.
No obstante, solo tres entidades que agrupan a los administradores firman el convenio laboral con el Sindicato Único de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal (Suterh) y su respectiva federación (Fateryh) con 30 sindicatos, que a nivel nacional cuenta con 85.000 afiliados.
Ellas son la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (Caphai), fundada en 1951, la Unión de Administradores de Inmuebles (UADI) y la Asociación Inmobiliaria de Edificios de Renta y Horizontal (Aierh), surgidas en 1983 y 1989; todas ellas, con sede en la CABA.
"Solo tres entidades que agrupan a los administradores firman el convenio laboral con el Suterh. Este proceso de negociación salarial se desarrolla desde hace décadas; por lo general, sin consulta previa con los consorcistas"
Este proceso de negociación salarial regulado jurídicamente se desarrolla desde hace décadas; por lo general, sin consulta previa con los consorcistas. Pero en los últimos años se transformó en motivo de debate a medida que el peso del gasto en vivienda fue escalando debido a un combo de factores.
Con la extemporánea ley de alquileres de 2020, la oferta de departamentos se desplomó; cuando fue derogada a fin de 2023, la inflación ya había acumulado desde entonces una suba de 1150% y la secuencia se completó con el salto cambiario de 118% de diciembre y los fuertes ajustes posteriores en las tarifas de servicios públicos.
De ahí que en lo que va de 2024 las expensas se hayan incrementado en porcentajes de tres dígitos (entre 100% y 250%, según el tipo de propiedad) y muchos residentes en edificios pasaron a revisar en detalle los gastos comunes de cada liquidación mensual; entre ellos, el costo laboral.
Por citar un par de casos concretos, en la CABA el sueldo neto, cargas sociales, aporte sindical y horas extras de un encargado permanente con vivienda y poca antigüedad pueden representar alrededor de 22% del gasto mensual en un edificio de 30 departamentos con varios servicios centrales y amenities de uso común.
En otro de más de 40 unidades, con un encargado con mayor antigüedad y dos ayudantes permanentes sin vivienda, alcanza a 45%. Pero no son más que botones de muestra, ya que las remuneraciones varían según el tamaño de cada tipo de edificio y la función y antigüedad del trabajador. También incluyen la cuota de 2,5% del salario destinada al gremio, aprobada por el convenio colectivo de 2010.
El costo salarial
Como detallan prolijamente las planillas de la página web del Suterh, hay cuatro categorías salariales para los encargados y ayudantes permanentes y no permanentes; mayordomos, guardacoches y personal con más de una función o asimilado, en todos los casos con o sin vivienda; personal de vigilancia de media o jornada completa; intendentes y ayudantes temporarios que perciben una cifra cercana a los permanentes.
En julio de este año, el salario básico de un encargado permanente con vivienda se ubicó entre $553.635 mensuales en la primera categoría y $664.362 en la cuarta. Pero a estos montos se agrega en todos los casos una decena de adicionales fijos y porcentuales acumulativos (retiro y clasificación de residuos; plus por antigüedad, 1% o 2% por año); limpieza de jardines, piscinas y cocheras; movimiento de vehículos y plus (10%) por título de “trabajador integral de edificio”, que prácticamente lo duplican, sin contar otro plus de 50% por zona desfavorable.
El debate sobre la escasa representación de propietarios e inquilinos en las decisiones laborales, así como en compras de equipos y contrataciones de servicios poco transparentes, fue reabierto por el abogado y periodista Eduardo Awad, que anunció para esta semana (el miércoles 14) el lanzamiento formal de la Asociación de Propietarios, Consorcistas y Consorcios de la República Argentina (Apccra), a nivel nacional y con reconocimiento de la Inspección General de Justicia (IGJ).
El especialista, de alto perfil mediático, prevé además crear un tribunal arbitral para dirimir conflictos y evitar la instancia judicial, que demora dos o tres años.
En diálogo Awad revela además que Apccra solicitó a la Secretaría de Trabajo de la Nación ser autorizada a participar de la paritaria, y no ahorra críticas a la representatividad de las entidades que firman los convenios.
“Están integradas por administradores, son todos amigos del gremio, convalidan lo que pide y no están representados los consorcistas”, dice, a los que se propone consultar individualmente por vía digital antes de cada negociación, aunque se encuentre en minoría.
Paralelamente, subraya que el régimen de propiedad horizontal no solo abarca a edificios de viviendas y oficinas, sino también a barrios privados, countries, cocheras y guarderías náuticas, y que los honorarios y aranceles de los administradores son sugeridos y no taxativos.
Por su parte, el titular del gremio, Víctor Santa María, en respuesta a una consulta  afirmó que no comparte los cuestionamientos de Awad; que a partir de la década del 90 la Fateryh duplicó su número de afiliados, que el formato de negociación salarial no es muy diferente al de sectores industriales y que se aplica en otros países, como Uruguay, Colombia y España.

También señala que en la Capital Federal el 65 por ciento de las nuevas construcciones no incluye vivienda para el encargado, desde que dejó de ser obligatoria, y se contrata personal de limpieza. Calcula que en la CABA hay 4000 administradores y alrededor de 15.000 consorcios; un dato llamativo, si se considera que, en el censo nacional de 2022, el Indec registró 1.025.300 departamentos sin desagregar el número de unidades funcionales. El Gran Buenos Aires suma algo más de 550.000, seguido por Córdoba, con 257.000, y Santa Fe, con 225.000.
Gremio en expansión
El Suterh, creado en 1941, se encuadra en el modelo de conducción familiar y filiación partidaria que caracteriza a otros gremios en la Argentina. Desde 1985 ha sido conducido por José “Pepe” Santa María y luego por su hijo Víctor, que lo sucedió a fines de 1989.
El sitio web resalta que, desde entonces, el gremio incrementó su patrimonio en más de 200 veces.
En el AMBA cuenta con dos clínicas y una maternidad, siete centros de formación profesional para trabajadores, la Universidad Metropolitana para la Educación y el Trabajo (creada en 2013), un centro de innovación virtual, una escuela de robótica infantil, una academia gamer, tres centros de educación terciaria, el centro cultural Caras y Caretas, cinco centros deportivos y una decena de hoteles de turismo social.
En paralelo, Víctor Santa María se diversificó como dirigente político (presidió el PJ Capital), futbolístico (Club Barracas Central) y, a través del Grupo Octubre, pasó a manejar un amplio conjunto de medios de comunicación (el diario Página 12, los canales de televisión 9 e IP, la plataforma OctubreTV, la revista El Planeta Urbano, la radio AM750 y las FM Aspen, Blackie, Malena y Oktubre), en su mayoría afines al kirchnerismo.
El gremialista afirma que los fondos para solventar esa expansión al margen de la obra social provienen de la cuota sindical y recalca que esta nunca fue obligatoria. Pero es notorio que surgen del 2/2,5% de los salarios que pagan la mayoría de los consorcios de propietarios e inquilinos.
A la vez, justifica el manejo de medios y su línea editorial como parte de la actividad cultural y educativa del gremio.
En los primeros siete meses de 2024, el Suterh logró un aumento salarial de casi 102%, que superó en alrededor de 10 puntos porcentuales a la inflación acumulada en ese período. “Con Milei y con Macri nos fue bien en la paritaria, pero con Alberto (Fernández) ocurrió lo contrario”, ironiza. De hecho, en 2023 el alza nominal fue apenas superior a la mitad de la inflación interanual de 211%.
Administradores, a la defensiva
Miguel Ángel Summa, presidente de la Cámara de la Propiedad Horizontal, que nuclea al mayor número de administradores, estima que actualmente el 80 por ciento de los consorcios apunta a reducir gastos. Y si bien algunos son ineludibles, como salarios y servicios públicos, el mayor problema está en el trabajo de terceros en un edificio (pintores, plomeros, arreglo de ascensores, etc.), que requiere dos cotizaciones, pero en muchos casos no incluye factura, seguros, aportes ni garantías. “Si el administrador lo acepta para bajar costos, comete una doble falta, de la que tiene que hacerse cargo”, ejemplifica.
Por otro lado, señala que la morosidad es cada vez más alta y que cuando un encargado se jubila o fallece, el reemplazante ingresa sin vivienda, ya que el consorcio decide alquilarla para cubrir parte de los gastos comunes.
Y agrega que si bien desde hace muchos años el inquilino paga las expensas (incluso extraordinarias), sus decisiones no eximen de responsabilidad a los propietarios, que son dueños de un capital en función social y pueden descontarlas del alquiler u otros gastos.
Summa admite la existencia de un “mercado” de cursos de capacitación para administradores que ofrecen numerosas entidades, pero advierte que deben ser dictados por profesionales idóneos.
En este caso, un curso de cuatro meses tiene un costo de $250.000. Otros son dictados por Zoom y no reúnen esa condición. En la CABA, la ley 941 obliga al administrador a matricularse sin costo, pero también a realizar cursos de actualización y no tener causas judiciales (incluso por cuota de alimentación). A su vez, el consorcio debe tener CUIT y representante legal (mandatario).
"En EE.UU. y en países europeos no hay administradores de consorcios sino managers de edificios, pero no sindicatos de encargados"
Finalmente, explica que en los Estados Unidos y en países europeos no hay administradores de consorcios, sino managers de edificios, y en Brasil, síndicos, pero no sindicatos de encargados.
No sorprende, en este contexto, que los conflictos del ecosistema de propiedad horizontal hayan llegado a la ficción.
Primero, en el teatro, con la obra ¿Qué hacemos con Walter?, dirigida por Juan José Campanella y estrenada en 2018, que desde el realismo muestra una asamblea extraordinaria donde una mitad del consorcio está dispuesta a reemplazar al encargado a costa de una alta indemnización, mientras la otra mitad quiere hacer lo propio con el administrador.
Y, ahora, con el trazo grueso del personaje corrupto y despreciable que encarna Guillermo Francella en la serie El encargado, que ya va por su tercera temporada.

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Se mantiene el paro de los aceiteros y preocupa al campo
La Rural les pidió a los gremios y a los empresarios que “cedan posiciones”; los puertos están paralizados desde hace 6 días

Fernando BertelloLos puertos cerealeros, paralizados
El paro de los aceiteros en las terminales portuarias lleva seis días y ya genera la preocupación, además de entre los exportadores y los centros de corredores de cereales, en entidades del campo. Nicolás Pino, presidente de la Sociedad Rural Argentina (SRA), pidió el fin del conflicto. En tanto, no se conocieron por ahora definiciones del Gobierno sobre el tema. “Cedan posiciones”, reclamó el titular de la SRA. Se estima que hay una veintena de barcos a la espera para cargar granos en las terminales cerealeras del Gran Rosario y unos 14.000 transportistas quedaron afectados en su trabajo y varados en muchos casos.
Desde el martes pasado, el Sindicato de Aceiteros de San Lorenzo (SOEA) y la Federación de Trabajadores del Complejo Industrial Oleaginoso, Desmotadores y Afines (Ftciodyara) iniciaron una protesta en reclamo de una mejora salarial del 25% en el marco de la paritaria, según explicaron. La industria aceitera, en cambio, ofreció 12% ahora y 5% el mes próximo.
Los exportadores, agrupados en la Cámara de la Industria Aceitera y el Centro de Exportadores de Cereales (Ciara-CEC), han pedido a los sindicatos que levanten el paro y se sienten a una mesa de negociación. No hay diálogo entre las partes. No se ha solicitado la conciliación obligatoria. “Intentamos todos los días, pero no levantan la medida”, dijeron a este medio desde el sector industrial. Agregaron que las autoridades están al tanto de lo que ocurre en la actividad. consultó sobre la nacion el tema en la Casa Rosada el viernes pasado, pero hasta el momento no tuvo respuestas.
“El conflicto portuario de los últimos días tiene paralizado al mercado de granos de nuestro país. Las pérdidas no son solo para la industria y los trabajadores, sino también para los productores, comercializadores y transportistas”, señaló Pino.
El presidente de la Rural agregó: “Hacemos un llamado a las partes involucradas para que cedan posiciones que perjudican a toda la cadena e, incluso, a los ingresos fiscales. Un conflicto gremial no puede obstaculizar el normal desenvolvimiento del sector que genera la mayor cantidad de exportaciones del país”.
Desde SOEA, Daniel Succi, secretario general, dijo que seguirán la medida de fuerza “hasta las últimas consecuencias”. Agregó, con relación a las empresas: “A nosotros no nos han llamado nunca”. Señaló que la medida en este caso no tiene que ver con un reclamo por el impuesto a las ganancias, que volverá a aplicarse, sino por lo salarial. Comparó que mientras las empresas señalan que tener un buque parado demanda un gasto diario de US$50.000, el costo de la suba salarial por trabajador rondaría los $250.000.
En este marco, en el sector agroindustrial han remarcado que es urgente que se normalice la actividad para que no haya un daño grave en las exportaciones y el consiguiente ingreso de divisas. Entre enero y junio pasados la Argentina exportó por 38.176 millones de dólares, el cuarto valor más alto de la historia para igual período de años anteriores, según un relevamiento de la Bolsa de Comercio de Rosario (BCR). Puntualmente toda la agroindustria exportó por 22.905 millones de dólares, el 60% del total del primer semestre.
En tanto, solo de granos y subproductos en los primeros siete meses del año la agroexportación liquidó divisas por US$13.640.163.390, un 5,2% más versus igual período del año pasado. “En retrospectiva con el año 2023, a pesar de la notable recuperación productiva en la nueva campaña 2023/24, la caída de los precios internacionales de las principales commodities agrícolas está afectando parcialmente el desempeño exportador agroindustrial. En términos de volumen, la agroindusexportó poco más de 50 millones de toneladas, lo cual indica una recuperación de 61% interanual. No obstante, el valor exportado se incrementó solo en 21% comparado con igual período del año pasado, lo cual refleja el impacto precio negativo que atraviesa el sector agroindustrial”, apuntó la Bolsa rosarina en su reporte.
En el primer semestre del año, siete de los 10 principales complejos exportadores estuvieron ligados al agro, lo cual refleja la importancia del sector.
El viernes pasado, el Centro de Corredores de Cereales de Bahía Blanca, el Centro de Corredores de Cereales de Buenos Aires, el Centro de Corredores de Cereales de Entre Ríos, el Centro de Corredores de Cereales de Rosario y el Centro de Corredores de Cereales de Santa Fe criticaron el paro. “Está generando un impacto negativo no solo en la industria aceitera, sino también en toda la cadena de valor agroindustrial y en la economía nacional en general. La medida de fuerza afecta la logística de exportación, con camiones varados y buques a la espera de carga en los principales puertos del país. Esta situación afecta de manera directa al normal funcionamiento de productores, corredores, acopiadores, cooperativas y transportistas además de seguir dañando la imagen del país como proveedor confiable en los mercados internacionales”, dijeron.

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