Años de asfixia, el mercado -por fin- respira Y Agilizar y abaratar los divorcios

Las dos palabras que dijeron los premios Nobel de economía que sacan todas las dudas del mercado de propiedades en la Argentina
Después de varios años de asfixia, el mercado -por fin- respira
Soledad Balayan
El mercado inmobiliario argentino vive un aumento en las operaciones de compraventa, a pesar del cepo cambiario, impulsado por medidas recientes del nuevo gobierno
El mercado inmobiliario argentino se ha reseteado. Impulsado por varias medidas del nuevo gobierno, el Real Estate local experimenta un comportamiento que no se veía en años.Mayor cantidad de operaciones de compraventa (con cepo cambiario vigente).
Menor oferta de departamentos en venta respecto del año anterior.
Pequeño rebote de precios de venta en algunos segmentos y tipologías (los precios suben en las unidades que tienen una mayor presión de demanda).
Mayor oferta de unidades en alquiler.
Caída en los precios de alquileres en términos reales.
Aún con cepo cambiario, el mercado inmobiliario se mueve
Cuáles fueron las medidas que impulsaron el cambio
1. DNU
El DNU habilitó a los ciudadanos a elegir el tipo de contrato de alquiler, moneda, tipo de indexación y período que más se ajuste a sus necesidades. Esta simple medida hizo que la oferta de alquileres desborde el mercado, a tal punto, que pasamos de no tener alquileres a tener oferta récord de propiedades para este fin. En el fondo, la gran mayoría de los propietarios no querían ni venderlas ni tenerlas vacías, solo querían condiciones de mercado lógicas y más seguras para volcarlas al alquiler.
El mercado de alquileres nunca vivió, desde el lado de la oferta, este nivel de competencia entre propietarios dada la variedad de condiciones ofrecidas de alquiler (debido a que el plazo, la moneda y condiciones en general son libres, los locadores pueden diferenciar sus propuestas). Quienes buscan alquilar también se benefician al poder elegir el inmueble según las condiciones que les resulten más atractivas y beneficiosas para su situación particular.
Es tal el nivel de impacto de esta medida sobre el mercado en general, que afecta positivamente no solo al segmento de alquileres, también afecta al de la compraventa ya que incentiva la inversión en suelo argentino.
2. Créditos hipotecarios
En poco tiempo 22 bancos re-lanzaron créditos hipotecarios UVA y en los últimos meses se consolidan las opciones con la estabilización de la inflación. Si bien del lado de la demanda son pocos los que logran acceder hoy, existe un segmento que tiene la posibilidad de comprarse su primer vivienda.
Se pensaba que los jóvenes no “querían” comprar inmuebles, y sin embargo la evidencia muestra que en realidad era que no “podían”. Los profesionales con trabajo estable y un buen salario, si quieren tienen la posibilidad de acceder a créditos hipotecarios UVA para poder comprar un inmueble en lugar de alquilar.
Con 22 bancos ofreciendo créditos hipotecarios UVA, y la estabilización de la inflación, el mercado de compraventa de inmuebles muestra un renovado interés entre quienes buscan ser propietarios
Basta con ver los datos de los montos aprobados por los bancos para verificar que existe un interés genuino de ser propietario. Según el economista Federico González Rouco, en agosto se otorgaron créditos hipotecarios UVA por $67.000 millones (cerca de US$50 millones) y en septiembre se superaron los US$100 millones.
En la medida que la economía se estabilice y los salarios se recompongan, mayor cantidad de personas tendrán acceso al crédito.
La gran ventaja de quienes pueden comprar un inmueble usado en este momento es que los precios han bajado considerablemente (cayeron en dólares un 40% en términos reales respecto de los precios del 2019).
3. Eliminación del impuesto a la transferencia de inmuebles (ITI)
La gran mayoría de quienes están vendiendo los inmuebles hoy, realizaron la compra antes del 2018 por lo que obtienen el beneficio impositivo de eliminación de este tributo denominado ITI.
La eliminación del impuesto a la transferencia de inmuebles (ITI) reduce los costos para vendedores que adquirieron propiedades antes de 2018, facilitando las ventas
Adicionalmente, quienes en los últimos años se han ido del país pero quieren vender su patrimonio local para utilizar ese dinero en su nuevo lugar de residencia, también se vieron beneficiados ya que prescinden de realizar un tedioso trámite de autorización de venta ante AFIP que era necesario realizar para abonar este impuesto al momento de la venta.
4. Blanqueo
Un nuevo blanqueo, que dependiendo del monto a blanquear y la alícuota que se desea abonar de impuesto, beneficia tanto al mercado residencial usado (blanqueando menos de U$S 100.000) como al segmento de obras en construcción.
5. Las palabras clave
Hace pocos días se entregó el premio Nobel de Economía a Daron Acemoglu (MIT), Simon Johnson (MIT) y James A Robinson (Universidad de Chicago) y como suelo hacer todos los años escucho algunas entrevistas y presentaciones que lo galardonados realizaron en los últimos años difundiendo su trabajo. Luego de haber escuchado una charla realizada por James Robinson en Talks at Google tomé nota de dos palabras recurrentes de su presentación: incentivos y derechos de propiedad.
Palabras que son fundamentales para el desarrollo de un mercado inmobiliario más sano y ágil. El foco de las medidas que están dinamizando el mercado local está puesto en esas palabras: un diseño de incentivos correcto y el resguardo de los derechos de propiedad.
*La autora de la nota es Soledad Balayan, titular de Maure Inmobiliaria y Co-fundadora del ROI y SELECTIA

&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&

Agilizar y abaratar los divorcios
La normativa en estudio debe ser valorada, ya que restablece la libertad de los ciudadanos de decidir si necesitan o no contratar un abogado

Bajo el impulso de Federico Sturzenegger, ministro de Desregulación y Transformación del Estado, avanza la cruzada desburocratizadora. Cuando de simplificar trámites se trata, la gigantesca maraña local ofrece infinidad de oportunidades.
Junto con la decisión oficial de eliminar el registro de abogados y gestores administrativos que funcionaba en la Anses con el fin de simplificar los trámites previsionales y remover barreras que lo único que logran es sumar obstáculos, otra de las iniciativas presentadas en el mismo sentido ha sido proponer que los matrimonios puedan disolverse simple y rápidamente, a requerimiento de ambos cónyuges, con un trámite administrativo ante el Registro del Estado Civil y Capacidad de las Personas.
En la actualidad, ese proceso involucra el pago de tasas y honorarios profesionales asociados a la representación legal de los involucrados, lo cual deja en un limbo la situación de muchas parejas que, para evitar esos gastos, solo se separan de hecho sin cerrar el círculo en términos legales, viendo así también afectados sus derechos. Uno de los fundamentos de la iniciativa reside en que el divorcio administrativo, a diferencia del judicial, evita la necesidad de recurrir al asesoramiento letrado, lo que vuelve más económico, simple y rápido el procedimiento, y lo deja al alcance de todos. Por supuesto, si existen conflictos en cuanto a los bienes o a los derechos de los hijos menores de edad, siempre será un juez el que los resuelva. También hoy la ley vigente impide a los magistrados demorar la sentencia de divorcio mientras esos conflictos no sean resueltos.
Los trámites de divorcio suelen ser largos y onerosos, “impidiendo durante ese período disponer de los bienes con entera libertad”, fundamenta asimismo el proyecto, a la hora de “decidir cambios en su vida”. Si bien la norma no prohibiría que se recurra a un abogado, optarán por hacerlo solamente quienes lo necesiten.
Hasta hoy, las causas para la disolución del matrimonio, a las que se les sumaría el divorcio en sede administrativa, eran: muerte de uno de los cónyuges, sentencia firme de ausencia con presunción de fallecimiento y divorcio declarado judicialmente. La iniciativa fija cambios en el Código Civil y Comercial, y en la ley 26.413 para suprimir la intervención de jueces, fiscales y defensores de menores e incapaces, además de los abogados, cuando el divorcio es pedido por ambas partes.
El procedimiento ha ido registrando cambios. Si antes se exigía una causal para justificar el pedido –adulterio, injurias, abandono, entre otras–, hoy basta con la voluntad de divorciarse en cualquier momento, sin que haya que acreditar un tiempo de matrimonio, siendo incluso suficiente la voluntad de uno solo de los miembros de la pareja. La contraparte no puede oponerse, y solo puede presentar una propuesta distinta para regular los efectos personales y patrimoniales de la disolución del vínculo.
Gracias al actual Código Civil y Comercial, el llamado divorcio exprés resuelve en apenas un par de semanas la cuestión. Lo que se viene a proponer ahora aceleraría aún más los tiempos. Para muchos, esto imprimiría demasiada velocidad a una decisión trascendente que puede ser fruto de una acalorada discusión circunstancial, anulando el punto de retorno, con consecuencias prácticas diversas sobre todos los integrantes de la familia hasta entonces constituida. Pareciera que quienes cuestionan los cambios prefieren apostar al rol paternalista del Estado a la hora de proteger a adultos que se apresuren o equivoquen al tomar decisiones que, de todos modos, son reversibles.
Cierto es también que resolver adecuada y satisfactoriamente la ruptura de un vínculo matrimonial encierra cuestiones jurídicas complejas que los peticionantes suelen desconocer y que pueden luego acarrear efectos indeseados, no solo en el terreno patrimonial y económico, sino también en el vincular con los hijos, cuando los hubiere, entre muchos otros. Como adultos responsables, podrán buscar el asesoramiento legal que crean necesitar. Y, eventualmente, plantear luego en los tribunales cualquier diferencia a partir de la ruptura.
La Federación Argentina de Colegios de Abogados se opuso al proyecto. El Colegio Público de Abogados defendió “la necesaria intervención profesional de los abogados” y “la insustituible presencia del juez para garantizar [...] los derechos en juego”. Se trata de posturas comprensibles desde el punto de vista gremial, pero no en términos del bien común. No solamente por la simplificación y el abaratamiento del trámite que beneficiará a los interesados, sino como herramienta de descongestión de los tribunales.
Si casarse no requiere la intervención de un abogado, bien podría pensarse que para divorciarse bastaría el común acuerdo. Quien lo desee podrá asesorarse, nadie se lo prohibirá, pero hoy hablamos de una imposición cuestionable que deja margen para no pocos abusos de algunos, más dispuestos a alimentar el conflicto y su prolongación que su satisfactoria resolución. Como en tantos otros terrenos, pretender introducir modificaciones conduce al sonoro resquebrajamiento de las viejas estructuras y a la resistencia a los cambios que expresan quienes ven afectadas sus tradicionales y rentables parcelas de actuación. Era dable esperar que se elevaran las voces en supuesta defensa de las incumbencias de la abogacía. De ninguna manera corresponde hablar de ninguneo profesional toda vez que lo que se restablece es la libertad del ciudadano para contratar un asesoramiento letrado cuando quiera asegurarse el reconocimiento de sus derechos.

http://indecquetrabajaiii.blogspot.com.ar/. INDECQUETRABAJA