MARTIN TETAZ Y LOS CRÉDITOS HIPOTECARIOS

Ventajas y desventajas de los créditos hipotecarios a 30 años

Hasta hace un año atrás, nuestro país ostentaba la extraña contradicción de ofrecer la posibilidad de comprar un electrodoméstico en cómodas cuotas, al mismo tiempo que para acceder al sueño de la casa propia había que pagarla al contado, “taca taca”, peso sobre peso, o peor aún; dólar sobre dólar.
La contracara de esa enorme distorsión era un acceso prácticamente nulo al crédito hipotecario, que encima se redujo notablemente con la aceleración de la inflación en la última década. Así, mientras que en Uruguay el financiamiento a la vivienda representa el 6,5% del PBI, en Colombia el 6%, en Perú el 5,5% y en Chile el 18%, en Argentina el tamaño de ese mercado apenas asciende al 1,5% del producto bruto.
El principal responsable de la debacle del crédito es la inflación, porque dado que la cuota tiene que incorporar la cobertura ante la pérdida del valor adquisitivo del dinero, aun cuando el capital adeudado se licue al ritmo de la erosión del signo monetario y a la larga resulte conveniente endeudarse, resulta imposible acceder porque el monto de la primera cuota termina siendo altísimo. Por ejemplo, en el mejor préstamo disponible en el 2015 había que pagar $14.000 por cada millón que se solicitaba, pero dado que la cuota no puede superar el 30% del ingreso demostrable, solo era posible sacar un crédito si el grupo familiar ganaba más de 50.000 pesos. Una utopía.
Por esta razón, cuando el año pasado el Banco Central instrumentó el mecanismo de UVIs sostuve que se trataba de la mejor medida de política económica de los últimos 70 años, puesto que al prestar en Unidades de Vivienda (UVIs), abarataba espectacularmente las cuotas del crédito haciéndolo accesible para la clase media. Con esa novedad, para pedir $1.000.000 solo se necesitaba pagar $7.000 por mes, algo mucho más accesible que le permitía calificar a una familia con ingresos mensuales de $25.000.
Pero esta semana los principales bancos públicos dieron un paso más, ofreciendo líneas de hasta 30 años de plazo, lo que permite reducir cerca de un 20% más el valor de las cuotas. Combinado con el relanzamiento del PROCREAR el mercado de créditos queda así con un menú atractivo para todas las posibilidades.
Si se trata de una familia de ingresos medios a bajos; que sume entre dos y cuatro salarios mínimos (hoy entre 16.000 y 32.000 pesos), el PROCREAR ofrece subsidiar hasta 300.000 pesos, financiando el 90% del costo de la vivienda. Entonces para el ejemplo de quien busque una propiedad de $1.000.000 de pesos, solo necesitará contar con un ahorro previo de $100.000 (el 10%), el Estado aporta $300.000 (no reintegrables) y le presta los $600.000 restantes, por los que deberá abonar una cuota del orden de los 3.500 pesos, mucho menos que un alquiler de esa misma vivienda.

Lamentablemente los fondos de subsidios del PROCREAR no alcanzan para todos, por lo que de los 100.000 inscriptos hasta el momento es probable que solo 40.000 familias puedan acceder el primer año. La prioridad la tendrán los que presenten más necesidad, ya sea por sus ingresos, como también por su condición de hacinamiento, de modo que este crédito es ideal para clase media baja.
UVAS, UVIS Y TASA FIJA
Para el resto de la clase media quedan básicamente dos opciones. Algunos bancos como el HSBC o el Nación, ofrecen líneas tradicionales que combinan entre 3 y 20 años de tasa fija en pesos. Estos son créditos por los que hay que abonar, dependiendo de cada caso, cerca de $10.000 de cuota mensual por cada millón que se solicita. La ventaja acá es que no hay ajuste por inflación del capital y en algunos casos aplican también para el que ya tiene una casa.
La segunda opción, que hoy por hoy aparece como la más atractiva para muchos, es la de los créditos que ajustan por unidades de valor adquisitivo (UVAs), o por unidades de vivienda (UVIs). En el primer caso se trata de un simple ajuste del capital de acuerdo a la evolución de la inflación y en el segundo caso, lo que cambia es que se usa para la actualización un índice del costo de la construcción.
Las ofertas de los bancos en este segmento van desde una tasa de 3,5% para clientes del Banco Nación, a una del 6,5% para los bancos en los que no se tiene cuenta. Dado que los créditos son a 30 años, en plata esto equivale a pagar entre $5.000 y $6.500 por cada millón que se solicita, con un límite entre dos y tres millones, dependiendo de la institución crediticia. Pero, por ejemplo, un cliente del Nación que pida $2.000.000 podrá abonar una cuota del orden de los 10.000 pesos, para los cuales deberá demostrar ingresos familiares por $33.300.
NO TODO LO QUE BRILLA ES ORO
Por el lado de las contras, la primera es que en todos los casos hay que tener ingresos demostrables; esto es, o bien un recibo de sueldo, o estar inscripto en la AFIP como monotributista o autónomo.
La segunda limitante es que ningún banco presta el 100% del valor de la vivienda, de modo que hay que disponer entre el 25 y el 30% del valor de la propiedad como ahorro previo. También hay que disponer de un extra para los gastos de escrituración y eventual comisión de la inmobiliaria.
El tercer problema es que cuanto más largo es el plazo del crédito, menos años puede tener como máximo el solicitante, porque los bancos apuestan a que el crédito esté cancelado a los 65 años.
Pero el principal enemigo es el miedo a la indexación. Muchos temen que el ajuste de las cuotas haga impagable el crédito y el sueño de la casa propia se convierta en una pesadilla. Por esta razón, el candidato ideal para estos créditos es un inquilino, porque hoy ya le están ajustando el alquiler por inflación cada seis o doce meses, según el caso.
Para el resto de la gente hay una garantía. Por disposición del Banco Central, si se diera la eventualidad (poco probable hoy) de que la inflación supere a los salarios por más de 10%, el Banco está obligado a reestructurar los pagos, extendiendo los plazos y bajando el costo de las cuotas, para que sigan siendo accesibles.
Por último, muchos especulan con esperar a que la inflación baje un poco más, para asegurarse que no suban las cuotas, pero no pierdan de vista que hoy el mercado inmobiliario todavía está deprimido y que, si la economía mejora y estos prestamos son un éxito, subirán los precios de las propiedades y será posible comprar menos metros cuadrados con el mismo crédito.